近年来“包租”“返租”“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”“非法集资”的质疑。《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;最高法还曾公布司法解释：“不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。

图：风光鑫亿广场销售中心

近日，媒体接到举报称：位于驻马店市风光路雪松路交叉口南的风光鑫亿广场打出“首付8万起，10年无忧托管，买铺即收2年租”之类的宣传标语，以“托管”“返租”这种形式吸引购房者购买商铺，与现行相关法规政策严重冲突。

据了解， “风光鑫亿广场”项目位于驻马店市雪松路与风光路交叉口南100米，紧临驻马店市风光路步行街，地处驻马店市中心老城区。该项目总建筑面积约5000平方米，是一个集百货、服饰、儿童大世界、餐饮、娱乐为一体的小型商业综合体。

图：销售人员计算的销售单页

风光鑫亿广场的销售人员介绍称:商铺面积从11m²-41m²不等，3楼、4楼已售罄，现在出售的是商铺1楼和2楼，但余量都太不多了。托管返租合同一次性签订10年，10年内没有使用权，第一年返租总房款的6%，第二年返租总房款的7%，第3-10年保底7% ，超出部分9:1分成。1楼价格优惠后在3万出头，2楼价格优惠后在2万出头。购买1楼可以直接将前3年的返租租金(6%+7%+7%共计20%总房款优惠)冲抵房款，购买2楼可以将前两年的返租租金(6%+7%共计13%总房款优惠)冲抵房款。

图：风光鑫亿广场同购房者签订的包租、返租合同

对于购买商铺的业主来说，返租的最大诱惑在于：在返租期内，商铺无需亲自打理也能保障收益，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。

就风光鑫亿广场以首2年和3年租金冲抵房款的优惠方式来说，不少采用包租返租模式的开发商都在使用。据业内人士称：租金冲抵房款其实是以优惠的名义侵占购买者的使用权和收益权，看起来前3年租金冲抵购房款，其实是一场虚假的优惠。开发商报出一个虚高的价格，再以所谓的租金冲抵房款为噱头拉低成交价，看似给予客户很大的优惠，但实际上购房者付出了3年的使用权和收益权为代价。而且，冲抵房款后实际成交价变低，开发商再以低价格的实际成交价进行百分比返租。

另外，就现在的房地产市场来看，大多数的房地产开发企业确定的返本年限、包租期限以及回报率并不合理，而且销售价格都偏高;包租、返租、回购都仅仅是促销手段，具有一定的欺骗性。在如今这个市场法制环境尚不健全的情况下，这种方式虽然可以加快开发商的资金回笼速度，但却极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。目前为止，暂没有强有力的监督手段来保证房地产企业对消费者承诺的的返本和保证租金收益。所以，关于房地产行业返租、包租、回购等行为，相关部门多次对其作出定性，最高法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》曾明确：不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应以“非法吸收公众存款罪”定罪处罚。

2017年，郑州市瀚海北金商业综合体因为涉及包租返租，运营不足三年就暴露了诸多问题，随后运营方与业主方爆发了激烈冲突，让包租返租这个问题再次摆在公众面前。时隔一年，郑州市瀚海北金一事，运营方和业主方仍未达成一致，导致众多业主利益受损严重。

瀚海北金的事件，不是小概率事件。售后返租的，大概都会有机会遇见这样的问题。作为购房者，面对包租返租这种看似“稳赚不赔”的生意，也应该理智面对。毕竟，没有那么多便宜让你占，无忧回报也未必无忧。

就河南风光鑫亿广场以“托管”“返租”等方式销售房产的情况，媒体将持续关注。

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