经历了2017-2018年的上涨周期，2019年三四线城市热度进入下行通道，市场上对于三四线城市不具备可持续发展空间的论断似乎再度达成一致性预期。

回溯历史，三四线城市房地产市场曾经经历过长达5年的衰退期。2009年至2011年，全国房地产市场全面回暖，三四线城市土地供应大幅提升，如无锡、常州、宁波等城市一年供地的面积需要三年时间才能消化。大量供地之后，新区建设需要建设周期，项目配套不完善，购房需求下降，部分城市出现大量“鬼城”。大量房企进入三四线城市后被套，供给过量之下房价也无起色，最后房企和金融机构纷纷逃离三四线城市。

2015年，随着去库存政策的深化以及棚改货币化政策的推进，三四线城市迎来房价上涨契机。但棚改货币化仅为催化作用，这次三四线市场的复苏可以称为体系性复苏，同时受益于以下三个因素：

第一，供给真空。2013年之后土地市场成交情况恶劣，土地价格低，政府无力收储，因此政府开始主动控制土地出让量，三四线城市的供给随之呈较低水平。

第二，一二线溢出效应。一二线城市土地供应减少之后，房企开始寻找三四线机会，金融机构在一二线调控政策后，也开始寻找三四线机会。对于购房者和投资者来说，一二线城市房票难得，而三四线房价相对较低，投资门槛也较低。

第三，新城配套完善。新城经过几年的开发和建设后逐步开始成熟，交通、商业、学区配套完善，激发了居民的购房需求。

未来，仍有两大因素能够支持三四线房地产市场的发展。一方面，部分三四线城市城区人口比重较低，人口从村、镇向市区集中带来的购房需求仍是比较明显的;另一方面，即使是一些人口流出较多、产业基础薄弱的城市，外出打工者受制于一二线城市购房资格和高企的房价，也有很多会选择返乡置业，这也会带来需求的支撑。另外三四线城市的自住改善型需求也是比较充分的，例如碧桂园的好房子系列产品在三四线城市卖得非常好，也正是因为碧桂园发掘了这一类需求，进行了产品打磨，进一步拓宽了其在三四线城市的市场份额。

(作者系亿翰智库地产首席分析师)

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