山东菏泽市住建局日前在其官网发布一则通知，取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管措施。这是国内第一个取消已实行多年的商品房限购政策的城市。但是，这是否像一些人认为的房地产调控政策已经开始松动，却是需要讨论的。

我国房地产调控已实行多年，其中最为有力的调控措施就是限购。在房地产投资投机炽热的市场里，限购手段的推行有效地截断了投资投机资金进入楼市的通道，使房地产市场向满足居民居住型和改善型需求的方向转化，真正实现“房住不炒”的调控目标。

但是，中国又是一个人口大国，房地产市场的情况，城市与城市之间差别很大。这就决定了各个城市之间，尤其是一线城市与三四线城市之间，沿海城市与内地城市之间，不能执行统一的调控政策，而是应该根据各个城市各自不同的情况，合理地制订调控政策，避免“一刀切”。最近几年，中央多次提出，房地产调控政策要因地制宜，因城施策，就是基于这样的道理。

在我国房地产市场上，以北上广深为代表的一线城市，由于集中了丰富的市场资源，长期以来呈现人口净流入的趋向，因此其住房需求长期处在饱满状态，商品房供应不能满足需求的矛盾长期存在，这导致商品房本身出现了升值价值，投资投机资金看上的也是这些地方商品房所具的这个长期升值趋势。

然而，当投资投机资金盘踞在市场，就排挤了真正需要住房用于居住和改善的需求，影响居民住房保障功能的弘扬。尽管一线城市的政府多次表示要增加土地供应，加大商品房建设，但对于这些城市来说，土地供应其实并不宽裕，由于商品房供不应求的趋势在可预见的未来不大可能出现扭转，因此对于一线城市来说，限购限贷等手段将长期存在，很难取消。

但是，对于大量存在的三四线城市来说，与一线城市的情况有很大不同。最主要的是，这些城市并不像一线城市那样有源源不断的人口流入，甚至表现为人口的流出。当然，像菏泽这样的城市，由于其经济有一定的活力，因此人口流出并不严重，而西部不少地区的三四线城市，由于市场活力不够，人口向外流出趋势表现得很明显。

所以，一些地方土地供应充足，但另一方面则是商品房需求并不像期望的那样旺盛，因此导致出现了大量的商品房积压，甚至一些新区因为无人居住而成为“鬼城”。前几年中央大力推进房地产市场的“去库存”，主要就是为了解决这个问题。因此，对于三四城市来说，不仅没有必要搞什么限购，相反，适当利用财政政策和货币政策来刺激居民购房欲望，也是一种可以理解的政策取向。

因城施策，是我国房地产调控必须坚持的一个正确方向，这就需要地方政府深入调查研究，对本地的房地产市场状况，特别是本地居民的住房需求和常住人口流动情况等有一个全面的了解，只有在这样的基础上才能作出准确的决策，该继续限购的就必须继续限购，但该 放开的就应该放开。

菏泽市此次取消限购，是与推进当地的棚户区改造放在一起的，可以想象的是，即使放开以后当地的商品房销售会有所上升，购房主力也应该来自棚户区改造的得益者。至于一些三四线城市取消限购后是否会导致投资投机死灰复燃，这个问题对于三四线城市来说是不必考虑的。投资投机是一种逐利行为，在这些城市的升值空间几乎不存在的情况下，投资投机资金不可能盲目进入这些地方。

房地产市场曾经被作为拉抬经济的杠杆来使用，在目前经济增速下行，经济运行不确定因素增加的背景下，房地产市场是否会再次成为杠杆，这是一个引人关注的问题。必须注意的是，房价上升过快，已经成为影响中国经济健康运行的一个负面因素，也使百姓为住房背上了沉重的包袱。

经过多年艰苦的调控，目前市场转向“房住不炒”刚见起色，如果整个宏观政策急于调头，就会使来之不易的调控效果化为乌有。因此，一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变，这是一种不切实际的想法。重要的是房地产调控必须坚持因城施策的方针，菏泽取消商品房限购，起到的就是这个作用。

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